Dils e il racconto della città del futuro

Una città del futuro che già oggi guarda all’ibridazione degli spazi, alla multifunzionalità urbanistica, alla scelta di materiali e tecnologie all’avanguardia per minimizzare consumi e impatto sull’ambiente, a una innovazione digitale che incontra il modello di business adottato, e soprattutto al continuo cambiamento. È la direzione presa da Dils, una real estate company specializzata da oltre 50 anni in consulenza, intermediazione e servizi immobiliari integrati, che punta a riscrivere le regole del settore e ad affermarsi come «primo gruppo europeo dall’Italia». Oggi conta tre sedi a Milano, Roma e Amsterdam, un team di quasi 200 professionisti, oltre 3 milioni di metri quadrati gestiti annualmente e 3,8 miliardi di euro in transazioni.

Giuseppe Amitrano è AD della compagnia sorta nell’attuale veste dall’integrazione avvenuta nel 2019 fra GVA Redilco, attiva sin dal 1971 nel mercato “commercial” (uffici, logistics, hospitality e retail), con Sigest, realtà presente da oltre 30 anni nel residenziale.

Il rebranding, avvenuto nel 2021, ha segnato in modo tangibile l’idea del cambiamento che Dils intende condurre nell’immobiliare, fino a diventare protagonista della trasformazione che dal real estate arriva appunto al concetto stesso di paesaggio urbano, infrastrutture, modelli e strumenti per la transizione ecologica, lo sviluppo economico e la sostenibilità sociale.

Qual è il filo conduttore che attraversa la storia di questa azienda?

«La capacità di andare incontro ai cambiamenti. “Cambiamento” è una parola che per noi abbraccia ogni aspetto, non solo del mercato ma anche nel modo di lavorare, della società con stili di vita in continuo mutamento e delle città nel loro complesso. Ogni giorno interpretiamo e raccontiamo questi agenti di cambiamento a investitori e sviluppatori del settore immobiliare, offrendo una visione contemporanea, aggiornata e innovativa di real estate».

Qual è la vostra idea di città del futuro?

«Siamo fanatici del disegno di ibridazione degli spazi, nei luoghi di lavoro e nel concetto di quartiere. L’idea di ufficio, per esempio, non corrisponde più a quella di 4-5 anni fa. Dovremmo inventare una parola nuova per indicare un ambiente dove trascorrere tempo di qualità, introducendo componenti da altre asset class (hospitality, living, wellbeing) e rendere possibile un modo diverso di vivere quegli spazi, che il Covid ha sicuramente accelerato. Lo stesso possiamo dire su determinate location: forse è scomparso il vecchio concetto dei blocchi di uffici, dei quartieri-dormitorio e delle vie commerciali. Crediamo invece che vi sarà una riscoperta fortissima del concetto di quartiere e della “Città di 15 minuti”, per un concetto di multifunzionalità urbanistica».

Qualche esempio?

«Piazza Cordusio è stata per un secolo l’emblema della piazza finanziaria di Milano, sede di banche, assicurazioni, poste e Borsa. All’epoca si poteva intervenire su un paio di edifici e abbiamo suggerito l’idea di sfidare quello standard, riportando la zona al centro del commercio high street milanese, realizzando grandi “piazze” per il retail. La società immobiliare Hines fu la prima tra gli investitori a crederci con Cordusio 2.0, una scommessa ben riuscita. La piazza è oggi un nuovo centro di destinazioni alternativo a San Babila, con l’arrivo di brand come Uniqlo, Starbucks e Grand hotel Melià. Questo avrà conseguenze sulla viabilità e sull’arredo urbano, con lavori di miglioramento e semi-pedonalizzazione di alcune aree, come ad esempio via Orefici».

Altri casi?

«A Scalo Porta Romana abbiamo raccolto la sfida di portare i brand della moda, replicando il modello del quartiere Tortona in modo più contemporaneo. La prossimità al centro e alle metropolitane ci ha permesso di osare. Dopo Fondazione Prada sono arrivati Bottega Veneta, Golden Goose, presto la nuova sede Moncler. Sarà inoltre destinazione anche per altre aziende di altri settori. Ci siamo occupati della nuova sede Snam in costruzione, e dell’intervento di rigenerazione urbana per il business district Symbiosis di Covivio. Per queste accelerazioni urbane servono generatori di idee e su questo stiamo lavorando tantissimo».

Come avete integrato l’innovazione digitale nel vostro business model?

«La nostra industry è la più grande al mondo e sfiora i 300 trilioni di dollari, ma è l’ultima per innovazione tecnologica. La digitalizzazione dei processi è tuttavia indispensabile per gestire i dati e per restare competitivi in un mercato molto più veloce rispetto a poco tempo fa. Quello che forse rappresenta al meglio il tema del “cambiamento” nel nostro gruppo è il Transformation Team, lanciato da oltre tre anni, con 60 persone specializzate in technology, IT, marketing & digital, graphic design, 3D artist e research. Grazie a loro abbiamo sviluppato circa 70 app, realizzato tecnologie hardware a supporto, creato rendering virtuali di edifici residenziali e commerciali, e molto altro. Lavoriamo sui Big data per realizzare analisi predittive su cosa accadrà domani sul mercato, la sfida più importante di tutte. Crediamo nel valore aggiunto di questo asset proprietario, che determinerà un valore superiore dell’azienda, nel lungo periodo».

Avete adottato anche processi di open innovation?

«Abbiamo l’ambizione di cambiare le regole del settore real estate e per farlo ci lasciamo contaminare da uno scambio di idee con il mondo esterno. Avviando la costruzione del Transformation Team abbiamo coinvolto per sei mesi stakeholder provenienti da differenti industry, in un brainstorming per immaginare insieme come sarà il settore immobiliare nel futuro. Teniamo relazioni con le università milanesi e promuoviamo il programma di Give Back “This is My Milano”, a supporto delle associazioni no profit che operano nei quartieri milanesi».

Si parla ormai sempre di più di sostenibilità. La sua domanda determina in qualche modo le scelte del mercato, nella vostra esperienza?

«Se fino a pochi anni fa adottare criteri di sostenibilità in ambito immobiliare era un “nice to have”, ossia un qualcosa in più da avere, quasi accessorio e talvolta messo in discussione, oggi se non lo fai sei semplicemente fuori dal mercato. Lo si dà per scontato: è obbligatorio adottare i massimi criteri di sostenibilità soprattutto in ambito energetico, quello più tangibile di tutti, andando verso il Net Zero. Se non adotti almeno un grado A non hai acquirenti o investitori, pena uno sconto importante. Anche questo ha creato un ampio gap di prezzo tra nuovo e usato, che prima era del 10-15%, oggi è del 20-25%».

Che ruolo gioca il cemento nelle scelte sostenibili?

«Fa parte della costruzione della città del futuro. Il più ampio cappello sotto il quale inserire la rigenerazione nel real estate è infatti la parola “environment”: materiali e tecnologie all’avanguardia per minimizzare consumi e impatto sull’ambiente a 360° fanno parte di tutti gli strumenti che ogni sviluppatore deve mettere in campo. Ci auguriamo che gli uffici di ricerca dei maggiori gruppi del settore offrano le migliori soluzioni in questo senso».

Quali sono le vostre previsioni per il mercato, nel prossimo anno?

«Il 2023 è stato un anno non positivo in Italia, chiuso con 6,2 miliardi di euro di investimenti nel settore, quasi il 50% in meno rispetto all’anno precedente e sotto la media degli ultimi dieci anni, di circa 10 miliardi. I motivi sono molteplici: la politica dei tassi di interesse incide pesantemente, l’inflazione ha giocato un ruolo sui costi di costruzione e soprattutto la situazione geopolitica crea incertezza. Scommettiamo su una leggera riduzione dei tassi di interesse nel secondo semestre e quindi su una ripresa più accentuata degli investimenti nella seconda parte di quest’anno, mentre i primi sei mesi resteranno in linea con il precedente».

Come conoscitori delle principali città europee, qual è l’area geografica più vivace?

«Il nostro sogno è creare un nuovo gruppo europeo partito dall’Italia, cosa mai accaduta nel nostro settore. Abbiamo un target di sette Paesi in Europa continentale e ritengo che nel secondo trimestre di quest’anno potremo annunciare l’ingresso nel terzo Paese, il Portogallo con una forte vocazione per il residenziale e per l’hospitality nel turismo. Ma ciascun Paese ha la sua peculiarità. Per esempio, la Polonia è uno dei principali mercati europei per la logistica e con la discesa dei tassi potrà avere un’ottima performance nel residenziale. Vorremmo infine raggiungere Spagna, Francia e Germania».

Cosa significa restituire valore al territorio, per una realtà immobiliare come la vostra?

«Al centro della nostra azienda c’è un progetto di Give Back che ogni anno destina una somma pari al 2-3% del valore del nostro Ebitda a iniziative sociali. Lo abbiamo avviato tre anni fa perché siamo consapevoli che il nostro successo è direttamente collegato al benessere delle comunità in cui operiamo. Sosteniamo le organizzazioni che lavorano per rendere le nostre città un posto migliore con donazioni su attività o progetti specifici in arte e cultura, spettacolo, sport, formazione, sostegno ai giovani. Per citarne un paio, “Custodi del bello” riguarda il recupero e il reintegro di persone con fragilità attraverso un lavoro di cura e manutenzione di piazze e giardini, in team di quartiere. Per la cultura abbiamo affiancato il teatro Parenti e Oscar, e poi ci sono associazioni, Onlus e fondazioni. Tutto questo proviamo a raccontarlo in modo innovativo con il podcast “This is My Milano”, prodotto insieme a Chora Media e attraverso gli occhi di un ambassador di quartiere. La prima puntata è ambientata a Porta Romana con Giacomo Poretti».

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